Estimados Asociados;

El pasado 11 de noviembre, informamos sobre el estado legal de cada uno de los predios que pertenecen al Club y del proyecto “Reforzamiento, Adecuación a Normas de Seguridad y Modernización del Edificio de 7 Pisos ubicado en la Sede Principal de Chorrillos”, esto se comunicó en nuestra Reunión Informativa, que se llevó a cabo en el Hall Principal de la Sede Chorrillos y de manera virtual a través de la plataforma Zoom.

Sede Chorrillos

Estado de situación legal a mayo 2020

• El predio que conforma nuestra Sede Chorrillos (P.E. 42171891) está inscrito en los RR.PP. con planos referenciales, no cuenta con coordenadas UTM.
• El predio no tiene Habilitación Urbana, únicamente cuenta con Declaratoria de Fábrica de las construcciones efectuadas hasta el año 2005.
• Mediante la Resolución Directoral Nacional No. 1342/INC del 10 de octubre del 2007, se aprobó el plano DAI-001-2007-INC/DPHCR-SDR del Sitio Histórico de Batalla del Morro Solar de Chorrillos, dentro de cuyo polígono que delimita el Sitio Histórico, afecta parte del área del predio del Club donde se ubica nuestra sede.
• Se mantenía vigente el derecho de pago de espigones, rompeolas y muelles, más no así el pago del derecho de uso de área acuática (espejo de agua).

Acciones ejecutadas

Para verificar Estado Situacional de nuestra propiedad, se realizó un levantamiento catastral detectando lo siguiente:

• El levantamiento topográfico indica que el predio tiene un área por regularizar, la misma que se encuentra en trámite.
• Se vienen ejecutando diversas acciones legales y registrales para sanear la propiedad de nuestra sede principal.

Se coordino con DICAPI las siguientes acciones: 

• Regularización del derecho de uso de área acuática (Espejo de agua).
• Empadronamiento de la Asociación de Pescadores y sus embarcaciones menores para poder resguardarlas en condiciones de oleaje anómalo.

Acciones por ejecutar

• Efectuar la inscripción de los planos (área ocupada), con coordenadas UTM en SUNARP.

Polideportivo

Estado de situación legal a mayo 2020

En las partidas registrales de los dos (02) predios que conforman el Polideportivo de Chorrillos (P.E. 42134163 y P.E. 49063212), se encontró lo siguiente:

• Ambos predios funcionan como una sola unidad inmobiliaria y no se encuentran acumulados.
• Existen declaratorias de fábrica inscritas que se encuentran demolidas y no han sido regularizadas.
• La construcción actual no cuenta con Declaratoria de Fábrica.
• El Polideportivo no cuenta con Licencia Municipal de Funcionamiento.

Acciones ejecutadas

Elaboración de un Informe Técnico Catastral que determinó lo siguiente:

• Los 2 (dos) predios están espacialmente bien ubicados, sin superposiciones gráficas con terceros. Esto permitirá realizar la inscripción en SUNARP de planos con coordenadas UTM. 
• El predio tiene un área pendiente de regularizar.
• No existe superposición con vías públicas.

Acciones por ejecutar

• Acumulación de ambos predios en SUNARP.
• Regularización de la demolición y declaratoria de fábrica en los predios ante SUNARP en aplicación de la Ley 27157.
• Rectificación de área ante SUNARP.
• Gestionar los Trámites Municipales.

Filial Paracas

Estado de situación legal a mayo 2020

• Existía error en la nomenclatura del predio en la partida registral.
• Se halló un error en la denominación (nomenclatura municipal) de los dos (02) sub lotes de propiedad del Club.
• La subdivisión de los lotes no se encontraba registrada en el Área de Catastro de la Municipalidad de Paracas.
• En SUNARP ambos predios están inscritos en la jurisdicción del distrito de San Andrés-Pisco, cuando en realidad pertenecen al distrito de Paracas-Pisco.
• Los predios tenían un área pendiente de regularizar.
• La compatibilidad de uso no correspondía al proyecto presentado a la Asamblea General de Asociados.

Acciones ejecutadas

• Rectificación de la nomenclatura de los predios del Club en la Municipalidad de Paracas (Sub Lote 1 y Sub Lote 2). Esto ha permitido rectificar los HR y PU correspondientes.
• Rectificación del plano catastral en la base de datos de la Municipalidad de Paracas, reflejando gráficamente la realidad física de ambos sub lotes.
• Obtención por parte de la Municipalidad de Paracas la compatibilidad de uso para club social, deportivo y/o cultural. 
• Gestión en proceso del saneamiento registral.

Acciones por ejecutar

Se vienen ejecutando las siguientes acciones:

• Rectificación de área. 
• Cambio de jurisdicción. 
• Modificación del ITSE. 
• Adecuación de la Licencia Municipal de Funcionamiento. 
• Rectificaciones en SUNARP.

Filial La Cantuta

Estado de situación legal a mayo 2020

• Los cinco (05) predios que conforman la filial no están acumulados, a pesar que la filial funciona como una sola unidad inmobiliaria.
• Uno de los lotes (Proyecto Comunidad Campesina Santa Rosa de Chontay – P.E. P17057496) tiene la condición de rústico, por lo que no es posible su acumulación con los demás lotes que tienen la condición de urbanos.
• El referido lote está inscrito en la Oficina Registral de Cañete, cuando físicamente se encuentra en la jurisdicción del distrito de Lurigancho.
• En la realidad física, se observan obras sin Declaratoria de Fábrica.

Acciones por ejecutar

• Cambio de jurisdicción del predio inscrito en la P.E. P17057496. 
• Regularización de las edificaciones existentes no declaradas en SUNARP.

Filial La Punta

Hallazgos

• Existen edificaciones y demoliciones que no cuentan con Declaratoria de Fábrica y, por ende, no están inscritas en SUNARP.
• Los planos inscritos son referenciales y no cuentan con coordenadas UTM.
• El inmueble se encuentra ubicado en la Zona Urbana Monumental del Distrito de La Punta.

Acciones ejecutadas

Se contrató los servicios de un perito y verificador catastral para la elaboración de un Informe Técnico Catastral que determinó lo siguiente:

• Existen ligeras superposiciones gráficas con propiedad de terceros
• El predio tiene un área pendiente de regularizar.

Acciones por ejecutar

• Se está gestionando la contratación de un especialista para la Regularización de las Edificaciones.

Filial Villa Deportiva

Estado de situación legal a mayo 2020

Se efectuó el estudio y análisis de la partida registral del predio que conforma la filial (P.E. 43358456), donde se encontró lo siguiente:

• La partida registral contiene una Declaratoria de Fábrica que, a la fecha, ha sido demolida para la construcción de las instalaciones de la filial, situación que no ha sido regularizada tanto a nivel municipal como registral.
• Se precisa que el predio ocupa un área destinada para retiro municipal (ampliación vía alterna de la carretera Panamericana Sur). 

Acciones ejecutadas

Se contrató a un perito y verificador catastral que concluyó lo siguiente:

• El predio está inscrito en SUNARP con un plano referencial.
• Se verifica que el predio tiene inscrita en SUNARP un área de 120,054.58m2; pero físicamente tiene un área de 109,900.58m2.
• El predio se encuentra afecto a la sección vial de la autopista Panamericana Sur. 

Acciones por ejecutar

• Inscripción de la Declaratoria de Fábrica de la filial.
• Inscripción de los planos en SUNARP.

Filial San Antonio

Estado de situación legal a mayo 2020

Se halló la existencia de dos procesos judiciales por discrepancias con predios colindantes.

• Proceso de Hábeas Corpus iniciado por la Municipalidad de San Antonio (Camino de Pescadores).
• Cuenta con dos resoluciones de habilitación urbana (2002 y 2003). Ninguna de las dos ha sido inscrita en SUNARP.

El predio cuenta con declaratoria de fábrica inscrita hasta el año 2014. Además, el área inscrita del predio es distinta al área física real.

Acciones ejecutadas

• Se gestionó la recepción de la obra «Camino de Pescadores», obteniendo la Resolución de Gerencia No. 99-2021-GDUR-MDSA de fecha 16/08/2021, con lo que culminó el proceso.
• Se ejecutó la rectificación unilateral de áreas y linderos del predio. 
• Con fecha 18 de octubre de 2021, se obtuvo la inscripción en los RR.PP. de los planos del predio con coordenadas UTM, estableciéndose un área de 192.9104 hectáreas sin superposiciones gráficas. (Añadir foto de inscripción registral)
• Se han iniciado los trámites de regularización de las demoliciones y edificaciones efectuadas con posterioridad al año 2014, cuyo proceso avanza con éxito.
• Se ha procedido a dar inicio al trámite de formalización de la habilitación urbana.

Terreno “El Monte”

Estado de situación legal a mayo 2020

• El predio cuenta con un pozo de agua a través del cual se extrae desde el subsuelo para abastecer a la filial San Antonio. (Distancia aproximada de 5km).
• La tubería mediante la cual se abastece de agua a la filial atraviesa por siete predios, cuyas servidumbres de paso estaban pendientes de regularización.
• No se cuenta con una servidumbre de paso formalizada para el acceso al predio.

Acciones ejecutadas

Se ha contratado los servicios de un perito verificador catastral que concluyó lo siguiente:

• El predio no solo está conformado por el área antes descrita, sino también por áreas excedentes que colindan con el río Mala.

Acciones por ejecutar

• Regularizar la inscripción del área excedente en SUNARP.
• Formalizar la servidumbre de paso de los predios colindantes por los que pasa la tubería de agua.
• Formalizar la servidumbre de paso para el acceso al predio.

Edificio de siete pisos – Sede Chorrillos

Antecedentes

• Por Asamblea General Extraordinaria de Asociados celebrada los días 19 y 20 de agosto de 2017, se aprobó ejecutar el proyecto de reforzamiento, adecuación a normas de seguridad y modernización del Edificio de 7 pisos.
• El plazo otorgado por la Asamblea para ejecutar el proyecto venció el 31 de diciembre de 2019.
• Conforme al certificado vigente de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios emitido por la Municipalidad de Chorrillos, la altura de edificación máxima permitida es de 10.00 ml, equivalente a dos pisos.

Acciones ejecutadas

1. Se contrató los servicios de la empresa Prisma Ingenieros S.A.C. para efectuar un Estudio Técnico Confirmatorio donde se concluyó lo siguiente:

• En los sismos de 1970 y 1974, las vigas no superaron el daño leve y las columnas tuvieron bajas deformaciones por corte, de acuerdo a lo analizado en los modelos simulados.
• En un sismo fuerte las vigas superarían el daño leve y las columnas tendrían daño extensivo por corte, por lo que la estructura no tendría la capacidad para soportar las demandas de ductilidad y colapsaría.
• La capacidad de desplazamiento lateral del edificio sería superada, siendo las probabilidades de colapso muy altas.
• Las demandas de los sismos de 1966, 1970 y 1974 no son tan exigentes como las de un sismo ocasional y sismo raro con la forma del espectro de la norma E.030.

El Estudio Técnico concluye que el edificio requiere una pronta intervención estructural.

2. Se solicitó a la Municipalidad de Chorrillos la verificación del estado de las estructuras mediante la inspección del edificio. La institución, luego de la inspección, emitió la Carta No. 147-2021-SGRD-GDE-MDCH y el Informe No. 085-2021-MALC que concluye lo siguiente:

• Existe una manifiesta falla ubicada de manera focalizada en las columnas, alfeizares y vigas del último eje longitudinal proyectado al sur oeste de la edificación en los PISOS: mezzanine 3, 4, y 5, que da cara a la escalera de evacuación donde se proyectan en distintos pisos los ambientes que albergan diversas áreas. Del mismo modo, se verificó una inusual distribución de los equipos y redes de distinta índole (calderos, tanques, tableros eléctricos, tuberías, etc.), presentando hacinamiento de los mismos.
• Falta de mantenimiento reflejado en el mal estado de conservación de la estructura de esta área del edificio, aunada a un sobre esfuerzo de la misma por presencia de equipos que superan su capacidad de resistencia a las fuerzas dinámicas, estáticas, etc., lo que le convierte en altamente vulnerable frente a un sismo de gran magnitud.
• De conformidad con el artículo 12 de la Norma GE.040 del R.N.E.:

“Los desperfectos que se originen por el deterioro o mal uso de las instalaciones de servicios de las edificaciones deben ser reparados tan pronto se adviertan los mismos, bajo responsabilidad de los ocupantes o propietarios”

Acciones por ejecutar

• Corresponde que el Consejo Directivo aplique la excepción prevista en el segundo párrafo del literal c) del artículo 108° del Estatuto: Están exentas de aprobación previa de la Asamblea General de Asociados las reparaciones de emergencia debidamente comprobadas y de urgente realización. Por este motivo, se iniciará con prontitud el inicio del proyecto “Reforzamiento, Adecuación a Normas de Seguridad y Modernización del Edificio de 7 Pisos ubicado en la Sede Principal de Chorrillos” al calificar el edificio como una reparación de emergencia.

Glosario de términos

• RR.PP.: Registros Públicos
• UTM: Sistema de coordenadas universal transversal de Mercator
• Declaratoria de Fábrica: Es la inscripción de una edificación en el registro de predios correspondiente, en donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra.
• DICAPI: Dirección General de Capitanías y Guardacostas
• SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
• Catastro: Registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
• Ley 27157: Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
• HR y PU: Hoja de Resumen y Predio Urbano
• PE: Partida Electrónica
• ITSE: Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones
• R.N.E.: Reglamento Nacional de Edificaciones

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